Newsletter CASR N° 22 - Transmission d'entreprise
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REIMS – ÉPERNAY – CHÂLONS et AILLEURSTransmission d'EntreprisesLa newsletter - Octobre-Décembre 2020 |
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Édito
On dit souvent que l'histoire bégaie et le nouveau confinement (en attendant le suivant ?) pourrait en être la preuve. Je trouve que le terme "sternutation" correspond davantage à la situation. Sternutation, quésako ? La sternutation, c'est le fait d'éternuer plusieurs fois. Plusieurs confinements à cause d'un mauvais rhume, ça y ressemble beaucoup, non ? Le tout serait de savoir combien. Lorsque les individus ont l'habitude d'éternuer plusieurs fois, leurs proches font souvent la remarque aux moins proches : "Attention, il va y en avoir un deuxième." ou "Chez lui (ou elle), c'est toujours par 3.". Les proches savent donc, en théorie, combien de fois cela va se produire. Et pour le confinement, combien avant de tourner la page et de passer à autre chose ? Quel horizon pour un redémarrage réel de l'économie ? Plus le temps s'écoule, plus l'État tient la situation socio-économique à bout de bras, plus l'endettement de la France (et de l'Europe) augmente et plus le nombre d'entreprises avec une perspective de dépôt de bilan augmente. Personne n'est dupe. L'année 2021 sera extrêmement difficile, entre les mesures sanitaires qui ne prendront réellement fin que dans le courant de l'année (à condition que le virus ne mute pas et que les vaccins soient efficaces), la fin des aides de trésorerie des pouvoirs publics et l'inconnu du redémarrage de l'activité économique, il faudra avoir le cœur bien accroché. Pseudo-entrepreneurs s'abstenir. Les seuls, les vrais, ceux qui savent rebondir après un échec, ceux qui n'ont pas peur d'évoluer dans un monde en changement, ceux qui perçoivent avant tout un chacun les nouvelles opportunités, les vrais aventuriers de l'économie, seuls ceux-là seront à même de s'en sortir. Mais que l'on se rassure : il y en a beaucoup plus qu'on ne croit. Les vrais artisans comme les vrais commerçants ont cette mentalité-là. Sinon, comment expliquer les anticipations de collections dans le prêt-à-porter ou la déco, la mise en avant de nouveaux produits dans le bâtiment ou l'expérimentation de nouvelles recettes dans la restauration ? 2021 fera place à l'innovation. Les horizons seront chamboulés, les habitudes seront changées, les réflexes évolueront, les idées progresseront et les mentalités devront prendre en compte les nouvelles aspirations de la population, qu'elles soient technologiques, environnementales, ou sociétales. Plus encore que les années passées, les métiers vont s'adapter et les opportunités seront légion. Comme nous le disions dans notre précédente infolettre, oui, les consommateurs vont préférer les produits français (et européens), oui les clients se rendront toujours dans les boutiques locales pour acheter, oui les particuliers et les entreprises demanderont aux artisans voisins d'intervenir chez eux. Cependant, nous sommes toujours confrontés à un confinement dont on ne sait à quelle échéance il sera levé. Aussi faut-il serrer les dents, prendre son mal en patience et attendre des jours meilleurs. Qui viendront. Tôt ou tard. Qui révéleront des ruines sur lesquelles il faudra reconstruire. Mais n'est-ce pas le rôle de l'entrepreneur ? Alors TPE et PME, artisans et commerçants, soyez certains que vous serez le fer de lance de cette reconstruction et, dans la mesure du possible, réfléchissez-y et anticipez cette période. Plus le redémarrage sera tardif, plus l'accélération sera brutale comme l'a montré la reprise d'activité des mois de juin et juillet. Vos clients n'attendront pas pour rattraper le temps perdu. Régis BACCI. Actualités Le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique Le diagnostic de performance énergétique (D.P.E.) est un document qui donne une estimation de la consommation énergétique d'un logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer. Le D.P.E. sert actuellement à évaluer la quantité, par logement, d'énergie consommée et de gaz à effet de serre dégagée. Le D.P.E. doit être fourni pour tous les logements lors de leur mise en vente ou location, excepté ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel (répondant à certains critères notamment de certification) qui doit donner 2 résultats (appelés étiquettes) de mesure de la performance énergétique. Étiquette Énergie : Elle indique la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m²) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m²). Étiquette Climat : Elle indique l'impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO₂ sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d'équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d'équivalent carbone/m²). Quoi de neuf à compter du 1er juillet 2021 ? A compter du 1er juillet 2021 (et non comme initialement prévu le 1er janvier 2021, Covid oblige), le D.P.E. deviendra juridiquement opposable en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Concrètement, à partir de cette date, le locataire ou le nouvel acquéreur d’un bien pourra se retourner contre le diagnostiqueur en cas d’écart significatif entre les performances constatées à l’usage et les évaluations du D.P.E. fourni lors de l’achat ou de la location d’un bien. Par ailleurs, les loyers des logements dits « passoires énergétiques » (étiquetés F ou G) seront gelés dans l’attente d’une contrainte beaucoup plus importante, instaurée par la loi énergie-climat du 8 novembre 2019, qui obligera d’abord les acquéreurs puis les propriétaires (à partir de 2028) de biens étiquetés F ou G à rénover les biens les plus énergivores. Une méthodologie unique Mais, pour le rendre opposable, encore fallait-il le rendre fiable et lisible. De ce fait, rendue nécessaire par l'importance prise par ce diagnostic, la réforme de la partie technique du D.P.E. était impérative. Actuellement, on distingue deux façons de calculer l’étiquette énergétique d’un logement : via la méthode dite « conventionnelle », qui s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti (isolation, matériaux de construction, modes de chauffage et de production d’eau chaude, etc.) et la méthode dite « sur facture ». Comme son nom l’indique, cette dernière se base sur la seule analyse des factures d’énergie du logement (d’où de grandes disparités selon si le logement est composé d’un célibataire ou d’une famille nombreuse). Cette méthode est actuellement obligatoire pour les logements munis d'un système de chauffage collectif et pour les biens construits avant 1948. Mais, jugée trop dépendante de la composition du foyer et du mode de consommation de ses occupants, cette seconde méthode sera définitivement abandonnée, dans la nouvelle version du D.P.E. Par ailleurs, pour la méthode « conventionnelle », jusqu’ici, seuls trois postes de consommation étaient pris en compte pour déterminer la consommation annuelle d’un logement : le chauffage, le refroidissement et la production d’eau chaude sanitaire. Le nouveau D.P.E. intégrera deux usages supplémentaires : l’éclairage et la ventilation. Un autre indicateur sera ensuite ajouté : celui de la capacité du bâtiment à bien réagir aux épisodes de fortes chaleurs. La forme et la méthodologie pour fixer ce dernier indicateur seront intégrées aux arrêtés d’application relatifs à la méthode d’élaboration du D.P.E. La communication à propos du D.P.E. Dès 2022, les baux, ou les actes de cession, devront mentionner une estimation des dépenses théoriques d’énergie du logement. Un moyen de mieux informer les candidats acquéreurs ou locataires sur les dépenses énergétiques à venir du logement qu’ils visent et à les inciter à engager des travaux, lorsque c’est nécessaire. Enfin, pour introduire les obligations de réalisation de travaux dans les passoires thermiques, la réforme prévoit que les annonces et les baux immobiliers devront indiquer dès le 1er janvier 2022, l’obligation de ne pas dépasser, à terme, le seuil de 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an, cette contrainte devenant effective au 1er janvier 2028. Durée de validité réduite des anciens D.P.E. Comment vont maintenant cohabiter anciens et nouveaux D.P.E. ? Les nombreuses modifications des paramètres de détermination de l’étiquette énergétique des logements vont évidemment entraîner d’importantes disparités dans les résultats, selon l’année de réalisation du diagnostic. Or, le nouveau D.P.E. sera opposable dès juillet prochain. Dans un souci d’harmonisation et pour laisser le temps à la corporation des diagnostiqueurs de se mettre en ordre de marche, le gouvernement propose de réduire la durée de validité des diagnostic déjà exécutés, et propose un étalement de cette caducité anticipée, en fonction de l’année de réalisation du D.P.E. Les plus anciens, ceux réalisés jusqu’à la fin 2017, seront rendus caducs au plus tard au 1er janvier 2023. Les plus récents, effectués depuis le 1er janvier 2018, resteront eux valables jusqu’à la fin 2024. Le D.P.E. nouvelle génération aura la même durée de validité qu’actuellement, à savoir 10 ans. Et pour les locaux professionnels ? Il existe actuellement des modèles de D.P.E. spécifiques pour 4 types de locaux professionnels : les bâtiments à usage continu, les ERP de classe 1 à 4, les bureaux, et les centres commerciaux (ensemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surface commerciale utile minimale de 5 000 m², conçu, réalisé et géré comme une entité). Il n’y a pour l’heure aucune précision concernant les locaux professionnels et la mise en œuvre des nouveaux D.P.E. si ce n’est que la méthode qui sera désormais obligatoire sera celle dite « conventionnelle ». Les derniers mandats du Cabinet
Avis de recherche En ces temps de pandémie, chacun croit que l'activité économique étant en partie arrêtée, les transmissions d'entreprises suivent le même chemin. Ça n'est pas tout à fait vrai et nous nous retrouvons avec quelques mandats d'acquisition pour lesquels nous n'avons pas d'entreprises à proposer. Aussi, nous publions ci-après quelques-unes de nos recherches. Si vous souhaitez proposer votre entreprise dans le cadre de ces recherches, n'hésitez pas à cliquer sur le lien proposé et à laisser vos coordonnées (nom + téléphone + mail) : nous vous contacterons rapidement. Voici une sélection de nos recherches actuelles :
Les conseils du pro L’accessibilité ERP Nous abordons ce sujet car l’accessibilité pour les commerces comme pour les bureaux, pour les services comme pour les immeubles, peut conditionner l’acquisition d’un bien (fonds de commerce ou immobilier), voire diminuer sa valeur et que, au même titre que les diagnostics techniques obligatoires, l’accessibilité aux personnes en situation de handicap va devenir un élément incontournable des transactions. Ces dernières années, nous avons tous été soumis à un décret de 2006 qui rendait obligatoire l’accessibilité dans les ERP (Établissements Recevant du Public) au 1er janvier 2015. Plaidant la méconnaissance du sujet, et les contraintes techniques, un délai avait été obtenu par les exploitants d’ERP afin que la mise aux normes puisse s’étaler jusqu’en 2019, délai conditionné, pour les structures concernées, par la signature d’un Ad'AP (Agenda d'Accessibilité Programmée). En 2020, nous sommes donc, en théorie, avec des ERP accessibles aux personnes en situation de handicap. En théorie, car plusieurs cas de figure peuvent se présenter qui aboutissent, soit à une accessibilité partielle, soit au constat de l'impossibilité de l’accessibilité, soit encore à une accessibilité non validée. Et cela conditionne bien évidemment, non seulement l’activité de l’entreprise mais aussi, en fonction des situations (travaux à réaliser, démarches administratives à effectuer, audit à programmer….) sa valeur. Voyons donc quelles sont les différentes situations. Tout d’abord il convient de préciser les différents points à analyser :
Attention ! L’avis de la commune peut être favorable avec des réserves (certains points doivent encore être améliorés...) ou défavorable pour des points qui peuvent apparaître mineurs mais indispensables, l’exemple le plus classique étant le repérage par vitrophanie d’une porte entièrement vitrée. Aussi, en cas de visite de contrôle de la commission accessibilité, la fourniture du rapport de visite de la commission sera nécessaire. A ce stade, il convient de préciser que si certains gros travaux peuvent faire l’objet de dérogation (que nous verrons ci-dessous), d’autres, peu coûteux sont incontournables : bandes podotactiles, éclairages progressifs, vitrophanie, panonceaux… Sans compter le registre d’accessibilité obligatoire depuis fin 2017 (cf. notre newsletter n° 1 de septembre 2017). Tous les locaux ne peuvent toutefois être rendus accessibles pour diverses raisons : ils bénéficient alors d’une dérogation, toujours actée par un arrêté préfectoral. Nous verrons plus bas les différentes dérogations possibles mais il faut signaler auparavant que dans certains cas de figure, l’Ad’AP, normalement achevé en 2019, peut être prorogé. Si la durée d’exécution d’un Ad’AP ne peut excéder 3 ans (fin maxi le 31 mars 2019), dans les cas suivants, la durée peut être plus longue :
Nous l’avons vu, les cas de dérogation permettent parfois d’alléger les contraintes de mise aux normes. Toutefois cette dérogation peut être permanente (caractéristiques du bâtiment, classification de l’environnement...) ou temporaire. La reprise d’une entreprise ayant obtenu, compte tenu de sa situation financière, une dérogation, ne permet pas d’assurer à un repreneur, dont l’ambition est de faire progresser fortement le Chiffre d’Affaires, qu’il pourra toujours bénéficier de cette dérogation. De la même manière, le rachat d’un immeuble dont la mise aux normes a été différée compte tenu de la situation financière du propriétaire, ne permet pas de garantir à l’acquéreur qu’il ne sera pas rapidement contraint de procéder aux travaux. Et ces considérations pèsent donc sur la valorisation du bien. Nous ne pouvons donc qu’encourager les exploitants d’ERP (propriétaires comme locataires) à se pencher sérieusement sur ce dossier (pour ceux qui ne l'auraient pas encore fait) pour normaliser la situation : la pandémie a retardé les actions coercitives des Communes ou de l’État, mais ce ne devrait pas durer. Et les premières sanctions qui seront prises feront sensiblement chuter la valeur des biens non conformes.
Que vos affaires soient prospères !
CABINET D'AFFAIRES SAINT-RÉMI Le Cabinet d'Affaires Saint-Rémi (CASR) est un cabinet spécialisé dans la transmission d'entreprises. Il rayonne sur les régions Grand-Est et Hauts-de-France en ayant REIMS comme centre de gravité.
Son président souhaite faire bénéficier les TPE-PME de son expertise et de ses compétences après de longues années à diriger des entreprises de taille intermédiaire. Il assiste ainsi efficacement ses clients dans la cession ou dans la recherche de leur entreprise. De l'évaluation de leur affaire (ou de leur projet) à la rédaction des actes, en passant par la prospection et la négociation, l'estimation des financements nécessaires tout en tenant compte de la situation patrimoniale de ses clients, le Cabinet d'Affaires Saint-Rémi est l'expert de référence sur la Marne, l'Aisne et les Ardennes.
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Le Cabinet sera fermé du 12 juillet au 1er août 2021.
CABINET d'AFFAIRES SAINT-RÉMI
REIMS - ÉPERNAY - CHÂLONS et AILLEURS
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